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廣東溫泉專題調查 | “溫泉+地產”模式,是天使還是魔鬼?(中)

2020-07-23 10:46:17 新旅界 Joe

解碼廣東溫泉產業發展“隱秘的角落”。

編者按

溫泉旅游,是旅游業的重要業態之一,代表著旅游業從觀光轉向度假的升級方向。根據中國溫泉旅游行業游客調查問卷和企業調查問卷結果統計,2018年我國全年溫泉旅游接待總人次約7.9億人次,溫泉旅游總收入約為2492.9億元。廣東是中國的溫泉大省,廣東2018年接待溫泉游客1.8億人次,溫泉旅游年收入約為678.4億元,位居全國榜首。此次新冠疫情中,廣東溫泉業受到嚴重的短期沖擊,與此同時,以廣東溫泉為代表的中國溫泉業自身面臨著尋找新的產業發展模式、提高附加價值的長期挑戰。

為此,新旅界開展了廣東溫泉業的專題調查研究,走訪了一批專家學者、代表企業、協會機構等,系統性回顧廣東溫泉發展的歷史過程,梳理不同發展階段的不同模式,揭示當前面臨的困境,研究可行的解決辦法。本專題分上中下三篇,此為中篇。

說到"溫泉+地產" 模式,不得不提古兜溫泉。位于廣東江門的古兜溫泉小鎮是國內首家溫泉概念股古兜控股有限公司的上市主體。公開資料顯示,2003年,古兜溫泉綜合度假村開始運營,彼時度假村僅包括古兜溫泉谷、假日湖景酒店和皇家Spa酒店。

2006年,古兜控股首個旅游物業項目建設完成,邁開大步跨入了“溫泉+地產”領域。截至2016年于港交所掛牌上市時,古兜控股已手握4個旅游物業項目。目前,古兜可出售建筑面積達到8.07萬平方米。而古兜控股采取的經營方式,即開發后出售物業,再向業主簽訂租賃協議或經營協議,將物業用于度假和酒店運營。

古兜的里程碑(圖片來源:官網)

得益于溫泉自帶的度假屬性以及度假物業的投資屬性,旅游地產對古兜控股業績作用明顯。2015年,古兜控股總收益2.02億元,其中旅游物業開發收益超過溫泉度假村及酒店運營收益,達到1.04億元,占比達到51.38%。

但與此同時,地產業務的過半占比,也導致古兜控股旅游物業開發收益的增減,直接影響公司當年總收益的增減。在隨后幾年,古兜控股業績因為受到旅游物業開發收益的影響,使其業績出現交替起伏的狀態。財報數據顯示,古兜控股在2015年、2016年業績均出現虧損,但在2017年,隨著古兜控股旅游物業開發收益暴增,公司扭虧為盈,實現5240萬元的純利。而在隨后的2018年、2019年,隨著旅游物業收益的下滑,古兜控股的盈利略有回落。值得一提的是,古兜控股在年報中表示,2020年,旅游物業開發業務將繼續為公司發展重心。

古兜近幾年的財務概況(圖片來源:企查查)

據新京報此前報道,在2016年-2018年間,古兜控股溫泉度假村及酒店運營的業務收益始終保持著10%以上的增幅。按年來看,不穩定的地產收入對古兜控股業績的影響,遠大于受季節性影響淡旺季明顯的溫泉業務。分析指出,作為長期回報項目,溫泉必須與具備短期效益的地產項目配合。但從古兜控股的業績來看,僅靠古兜溫泉度假村,不穩定的地產業務或成為制約其發展的因素之一。

古兜近幾年的財務分析(圖片來源:企查查)

此外,已經在全國做了幾十個溫泉項目的珠海天沐溫泉旅游投資集團,是目前國內連鎖化做的最大的一家企業,主要從事溫泉度假綜合體投資開發建設、經營和品牌管理輸出的連鎖產業集團。此前在2017年,回憶起近16年的企業發展歷程,天沐溫泉董事長黃志敏感嘆,輝煌的時刻不再,近幾年發展比較艱難。從2015年12月將其輕資產板塊掛牌新三板以來,天沐溫泉并沒有進行過任何資本運作。

“這個模式,你可以說它是溫泉旅游產業,因為構成了現在很多新的溫泉旅游的模式,但是你也可以認為他不屬于溫泉旅游產業,因為它的主體有的是作為一個城市郊區的城市配套。” 在李鵬看來,地產對于溫泉旅游產業是一把雙刃劍,“最近幾年好像溫泉項目投資看起來還是挺火爆的,因為項目的主體是地產,而溫泉旅游業態能為土地帶來增值的效應,同時投資容易變現。但在此過程中,溫泉本身承擔的旅游度假功能被削弱,逐漸變成配套。”

古兜溫泉小鎮的樂活城酒店(圖片來源:官網)

曾莉則直言,由于很多房地產對于溫泉項目的投資不是以經營為目的,重點關注的是溫泉對房地產的增值作用,所以它必然會帶來一些問題。但是隨著房地產市場的降溫和大健康產業的興起,很多房企也在改變觀念,開始關注到溫泉的康養價值,這或許有利于推動溫泉旅游向溫泉康養的轉變。

溫泉項目同質化嚴重,市場競爭激烈

地產等投資主體的介入,在暴露出其自身溫泉業務經營上的一些問題,同時還給行業帶來了另一個“煩惱”。

曾莉所掌舵的碧水灣溫泉度假村位于廣州從化流溪河畔,是一家由民航中南空管局投資、按四星級標準建造的集餐飲、住宿、娛樂及大型露天溫泉為一體的溫泉主題度假村。度假村占地240畝,擁有40余個溫泉浴池, 8類豪華客房225間,在廣東屬于中等規模偏下的溫泉企業。

碧水灣溫泉度假村(圖片來源:碧水灣官網)

曾莉向新旅界介紹,碧水灣自2002年開業以來,一直專注于溫泉的品質和服務,雖然規模體量有限,但其良好的服務口碑仍為碧水灣創造了不俗的業績。據曾莉透露,從 2011年開始,碧水灣營收就突破了億元大關,并且連續9年保持了過億的營收,同時酒店平均房價和RevPar已經多年高于全國五星酒店平均水平。但近年來,從化增城區域溫泉酒店發展迅猛且同質化現象嚴重,慘烈的競爭環境讓碧水灣經營壓力陡增。

中國旅游協會溫泉旅游分會副會長王捷曾在《中國溫泉旅游產業轉型升級的方向與路徑》一文中描述,廣州從化是我國比較知名的溫泉產業集散地,年接待游客量超過2000萬人次。從化區域包括增城和清遠,聚集了上百家溫泉,形成了集群,已是目前中國溫泉密度最大的地區,競爭十分激烈。碧水灣溫泉度假村便處在從化溫泉產業集聚群當中,新旅界在驅車前往碧水灣的過程中,沿途能明顯看到的包括溫泉度假別墅和溫泉度假村等就不下7家,據悉,碧水灣周邊就有有二三十家溫泉企業。

古兜溫泉小鎮(圖片來源:古兜溫泉小鎮官網)

不僅從化區域,地處廣東江門的古兜溫泉小鎮總經理黃展雄也向新旅界道出了同樣的心聲,“目前市場上的溫泉產品價格參差不齊,有些甚至打價格戰,形成惡性競爭;另外溫泉產品單一——廣東作為現代溫泉起步最早的一個省份,到目前發展已經將近有20個年頭,但是20年來在溫泉產品上也沒有多大的改變,沒有出現什么新的產品,都是為了做溫泉而做溫泉,為了賣溫泉票而賣溫泉票,缺乏延續性和生命力。”

新旅界注意到,已有1300余年歷史的御溫泉,距離古兜溫泉度假村僅半個小時左右車程;海泉灣度假區則為40分鐘車程,主打海洋主題溫泉公園。

市場消費和游客需求升級,規模優勢和效益難以為繼

有報道指出,近幾年來,廣東新開業溫泉數量有所放緩。其中,投資成本提高是影響溫泉開發的重要因素。數據顯示,廣東省溫泉企業平均開業投資額約為4.8億元。最高投資額為25億元,最低為1200萬元。而在廣東溫泉企業中,約有46.67%為民營企業。資金成為溫泉投資的一個重要門檻。

在溫泉項目當中,有央企“撐腰”的海泉灣在當時算的上是比較大規模的了。據了解,珠海海泉灣度假區是由央企中國旅游集團投資建設的“海泉灣”品牌綜合休閑度假景區。度假區總占地5.1平方公里,于2002年投資籌建,首期開發面積約1平方公里,投資25億元人民幣,2006年對外開業。18年前25億元的投資額,在當時來說可謂是“大手筆”,經歷了近十幾年廣東溫泉產業發展的“大潮”后,珠海海泉灣如今的經營狀況如何?

珠海海泉灣度假區(圖片來源:海泉灣官網)

新旅界在日前的采訪中了解到,截止2020年5月底,珠海海泉灣度假區接待游客量突破3500萬人次、平均年收入3億元左右。同時,該度假區二期文旅融合項目當前正處于開發建設期,將度假區建成國際化濱海溫泉休閑度假小鎮。

另一方面,何睿透露,在疫情危機中,珠海海泉灣經營發展遭遇了自開業至今十四以來前所未有的經營困難和嚴峻考驗,主要體現在以一期旅游產品設施老化;珠海海泉灣于2006年開業,一期旅游景區投資規模大,產品體量大,開發模式和設計理念雖在當時引領行業潮流,但歷經十余年的發展,當前面臨著產品生命周期的問題,產品設施老化嚴重,溫泉業態又面臨著行業內激烈的同質化競爭,在市場消費和游客品質需求升級的背景下,以往的規模優勢和效益已難以為續。

珠海海泉灣度假區(圖片來源:海泉灣官網)

溫泉項目投資規模大小,主要由投資主體決定,目前市場上的央企或者國企,甚至實力較為雄厚的地產企業投資動輒上億的案例并不鮮見。黃展雄對新旅界舉例,“我在赴國內一些省份參觀考察的時候發現,他們現在的溫泉發展得很快,但是大部分投資的溫泉旅游項目都是高大上的項目,一個項目往往有些企業一投就是八億、十億或以上的項目,然而回報率上并不理想。但是像日本和歐洲國家的就不一樣,他們的溫泉項目雖然規模不大,但是每一個項目都能做到極致,并成為受眾常態化的康養保健消費項目內容。”

此外,李鵬分析,很多地方政府為了追求政績和經濟規模,在招商的過程中會盲目追求引入大規模的高端的旅游項目,體現在溫泉業上,就是導致現在市面上出現越來越多的投資規模很大的高端的地標性的溫泉度假綜合體。這給外界的感覺就是投資的門檻越來越高,但實際上它的投資回報率是有限的,甚至在有些地方形成了一種債務危機。

廣東溫泉專題文章回顧

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